La prime d’étage à Paris
Combien vaut un étage de plus, et le dernier étage vaut-il toujours plus ? Les ventes d’appartements signées à Paris, étage par étage, comparées à caractéristiques égales : même quartier, même année, surface comparable. L’étage ne figure pas dans les actes : Cadastra le déduit des diagnostics de performance énergétique et des numéros de lots.
À Paris, sur les ventes de janvier 2021 à décembre 2025, le dernier étage s’est vendu 4,4 % plus cher au m² que le 1er étage, à quartier, année et tranche de surface comparables (intervalle de confiance à 95 % : de +2,9 % à +5,7 %). Mais 40 % des derniers étages se sont vendus sous la médiane des 1ers étages.
Les chiffres clés
L’étage, marche par marche
Chaque barre compare les ventes d’un étage à celles du 1er, par la médiane de leur indice : le prix au m² rapporté à celui des ventes du même quartier, de la même année et de la même tranche de surface.
La prime la plus haute est au 5e étage : +5,0 % (de +3,9 % à +6,2 %). Au-delà, le prix au m² ne monte plus de façon nette.
Le rez-de-chaussée : −2,9 % (de −4,3 % à −1,7 %).
Barres : prime médiane ; traits : intervalle de confiance à 95 % (1 000 rééchantillonnages).
Les valeurs du graphique
| Étage | Écart au 1er étage | Intervalle à 95 % | Ventes |
|---|---|---|---|
| RDC | −2,9 % | de −4,3 % à −1,7 % | 1 607 |
| 1er | 0,0 % | référence | 3 684 |
| 2e | +2,0 % | de +1,2 % à +2,9 % | 3 746 |
| 3e | +2,5 % | de +1,7 % à +3,3 % | 3 500 |
| 4e | +3,5 % | de +2,6 % à +4,5 % | 3 201 |
| 5e | +5,0 % | de +3,9 % à +6,2 % | 2 606 |
| 6e et + | +4,4 % | de +3,4 % à +5,5 % | 3 363 |
| Étage | Ventes | Prime sur le 1er | Ventes sous la médiane du 1er |
|---|---|---|---|
| Rez-de-chaussée | 1 607 | −2,9 % (de −4,3 % à −1,7 %) | 56 % |
| 1er | 3 684 | référence | 50 % |
| 2e | 3 746 | +2,0 % (de +1,2 % à +2,9 %) | 44 % |
| 3e | 3 500 | +2,5 % (de +1,7 % à +3,3 %) | 42 % |
| 4e | 3 201 | +3,5 % (de +2,6 % à +4,5 %) | 39 % |
| 5e | 2 606 | +5,0 % (de +3,9 % à +6,2 %) | 37 % |
| 6e et plus | 3 363 | +4,4 % (de +3,4 % à +5,5 %) | 40 % |
Le dernier étage vaut-il toujours plus ?
À Paris, sur les ventes de janvier 2021 à décembre 2025, le dernier étage s’est vendu 4,4 % plus cher au m² que le 1er étage, à quartier, année et tranche de surface comparables (intervalle de confiance à 95 % : de +2,9 % à +5,7 %). Mais 40 % des derniers étages se sont vendus sous la médiane des 1ers étages.
À étage égal, être le dernier étage de l’immeuble change le prix au m² de 0,0 % (non significatif : de −1,1 % à +1,2 %) (régression à quartier, année et surface comparables) : la prime du dernier étage vient surtout de sa hauteur, pas du toit lui-même.
Selon l’époque de construction et la hauteur de l’immeuble, la prime varie ; le tableau donne chaque groupe avec son intervalle. Ce qui fait la différence se devine (ascenseur, lumière, état des combles) mais aucune base publique ne dit si un immeuble a un ascenseur ; la lumière, si : c’est l’étude du soleil.
Barres : prime médiane ; traits : intervalle de confiance à 95 %. Un groupe de moins de trente ventes n’est pas montré.
Les valeurs du graphique
| Immeuble | Écart au 1er étage | Intervalle à 95 % | Ventes |
|---|---|---|---|
| Tous | +4,4 % | de +2,9 % à +5,7 % | 2 022 |
| avant 1946 | +3,7 % | de +0,9 % à +6,2 % | 261 |
| 1946 ou après | +5,3 % | de +2,7 % à +8,6 % | 392 |
| 6 niveaux ou moins | +3,2 % | de +1,8 % à +5,7 % | 856 |
| 7 niveaux ou plus | +4,8 % | de +3,2 % à +6,4 % | 1 166 |
| Immeubles | Ventes au dernier étage | Prime sur le 1er | Ventes sous la médiane du 1er |
|---|---|---|---|
| Tous (3 niveaux ou plus) | 2 022 | +4,4 % (de +2,9 % à +5,7 %) | 40 % |
| Construit avant 1946 (DPE) | 261 | +3,7 % (de +0,9 % à +6,2 %) | 43 % |
| Construit en 1946 ou après (DPE) | 392 | +5,3 % (de +2,7 % à +8,6 %) | 36 % |
| 6 niveaux ou moins (BD TOPO) | 856 | +3,2 % (de +1,8 % à +5,7 %) | 41 % |
| 7 niveaux ou plus (BD TOPO) | 1 166 | +4,8 % (de +3,2 % à +6,4 %) | 39 % |
Les contrôles
Avant publication, le résultat est recalculé autrement : sans la tranche de surface, année par année, par groupe d’arrondissements, par une régression à effets fixes (quartier × année, erreurs regroupées par immeuble), en ne comparant que des ventes d’un même immeuble, et sur les étages « probables ». Le tableau des contrôles les donne tous.
Aucun contrôle n’inverse le résultat : la prime du dernier étage ne tient ni à la façon de normaliser les prix, ni à une seule année, ni à un seul groupe d’arrondissements.
| Contrôle | Ventes au dernier étage | Prime sur le 1er |
|---|---|---|
| Résultat principal | 2 022 | +4,4 % (de +2,9 % à +5,7 %) |
| Indice sans la tranche de surface (quartier et année seulement) | 2 022 | +4,1 % (de +3,1 % à +5,5 %) |
| Ventes de 2021 seulement | 67 | −1,3 % (non significatif : de −5,7 % à +2,4 %) |
| Ventes de 2022 seulement | 443 | +5,0 % (de +2,6 % à +8,3 %) |
| Ventes de 2023 seulement | 475 | +3,4 % (de +1,5 % à +6,4 %) |
| Ventes de 2024 seulement | 476 | +3,6 % (de +1,3 % à +6,0 %) |
| Ventes de 2025 seulement | 561 | +6,6 % (de +4,1 % à +9,1 %) |
| Centre et rive gauche (1er au 7e) | 278 | +3,0 % (non significatif : de −0,3 % à +7,1 %) |
| Ouest (8e, 16e, 17e) | 322 | +3,2 % (de +0,9 % à +5,7 %) |
| Nord et est (9e au 12e, 18e au 20e) | 1 041 | +6,2 % (de +4,4 % à +8,1 %) |
| Sud (13e au 15e) | 381 | +1,6 % (de +0,1 % à +4,9 %) |
| Régression : effets fixes quartier × année, classe de surface, erreurs regroupées par immeuble | 2 022 | +4,8 % (de +3,6 % à +6,0 %) |
| Même immeuble : ventes comparées aux autres ventes du même immeuble | 2 022 | +4,1 % (de +2,0 % à +6,3 %) |
| Étages « probables » (67 471 ventes, moins sûrs) | 6 742 | +0,9 % (de +0,4 % à +1,6 %) |
La méthode
Les ventes viennent des Demandes de valeurs foncières (DVF) publiées par la DGFiP : une vente est un acte signé chez le notaire, avec son prix et sa surface.
Sont écartées les ventes de moins de 9 m² ou de plus de 250 m², celles de moins de 15 000 €, et le 1 % le plus bas et le 1 % le plus haut de l’indice de prix : ce sont le plus souvent des erreurs de saisie, des ventes entre proches ou des lots mal décrits.
Aucun chiffre publié ne repose sur moins de dix ventes, et aucune vente n’est montrée seule : la page ne donne que des agrégats de Paris, d’un arrondissement ou d’un quartier INSEE.
Pour comparer des ventes de quartiers, d’années et de tailles différentes, chaque vente reçoit un indice : son prix au m² divisé par la médiane des ventes d’appartements du même quartier administratif (80 à Paris), de la même année et de la même tranche de surface (moins de 30 m², 30 à 60, 60 à 100, plus de 100). Une cellule de moins de 10 ventes ne sert pas : la vente est écartée.
La prime d’un groupe (un étage, le dernier étage) est la médiane de ses indices divisée par celle du 1er étage, moins 1. Son intervalle de confiance à 95 % vient de 1 000 rééchantillonnages des deux groupes, à graine fixe : un calcul relancé redonne les mêmes bornes.
L’étage n’est pas dans DVF. Il est lu dans le DPE établi pour la vente, avec la règle de la fiche Cadastra : un seul DPE à la même adresse, établi entre 400 jours avant et 120 jours après la vente, surface à 5 % près ; ou dans un lot déjà connu, ou dans le règlement de copropriété. Les étages « probables » (un DPE de l’adresse de surface proche, pas forcément celui du lot vendu) ne servent que de contrôle.
Le nombre de niveaux de l’immeuble vient de la BD TOPO de l’IGN (rez-de-chaussée compris), bâtiment le plus proche du point de la vente à 3 m au plus. Le dernier étage est le plus haut de ce compte, dans les immeubles de 3 niveaux ou plus ; une vente dont l’étage dépasse le nombre de niveaux est écartée (un DPE mal lu, le plus souvent).
Un effet est dit significatif quand son intervalle de confiance à 95 % exclut zéro ; sinon, il est publié comme non significatif.
Le détail des modèles
Contrôle : régression à quartier et année comparables
log(prix au m²) ~ catégorie d’étage (dernier, 0 à 6 et plus) + classe de surface | quartier × année ; grappes : immeuble · 21 698 ventes, 13 765 immeubles, part de variance expliquée après effets fixes : 2,4 %
| Variable | Coefficient (log) | Erreur type | p | Intervalle à 95 % |
|---|---|---|---|---|
| Dernier étage | 0,0467 | 0,0058 | < 0,001 | 0,0353 à 0,0581 |
| Rez-de-chaussée | −0,0227 | 0,0065 | < 0,001 | −0,0353 à −0,0100 |
| 2e étage | 0,0218 | 0,0045 | < 0,001 | 0,0130 à 0,0307 |
| 3e étage | 0,0247 | 0,0047 | < 0,001 | 0,0155 à 0,0340 |
| 4e étage | 0,0389 | 0,0049 | < 0,001 | 0,0294 à 0,0484 |
| 5e étage | 0,0506 | 0,0054 | < 0,001 | 0,0400 à 0,0613 |
| 6e étage et plus | 0,0387 | 0,0062 | < 0,001 | 0,0266 à 0,0507 |
Contrôle : même immeuble
log(prix au m²) ~ catégorie d’étage + classe de surface | immeuble + arrondissement × année ; grappes : immeuble · 12 593 ventes, 4 656 immeubles, part de variance expliquée après effets fixes : 2,2 %
| Variable | Coefficient (log) | Erreur type | p | Intervalle à 95 % |
|---|---|---|---|---|
| Dernier étage | 0,0405 | 0,0103 | < 0,001 | 0,0202 à 0,0607 |
| Rez-de-chaussée | −0,0422 | 0,0113 | < 0,001 | −0,0643 à −0,0202 |
| 2e étage | 0,0227 | 0,0079 | 0,004 | 0,0072 à 0,0382 |
| 3e étage | 0,0182 | 0,0081 | 0,025 | 0,0022 à 0,0341 |
| 4e étage | 0,0381 | 0,0083 | < 0,001 | 0,0219 à 0,0544 |
| 5e étage | 0,0509 | 0,0090 | < 0,001 | 0,0333 à 0,0685 |
| 6e étage et plus | 0,0673 | 0,0090 | < 0,001 | 0,0496 à 0,0850 |
Part propre au dernier étage, à étage égal
log(prix au m²) ~ dernier + étage + classe de surface | quartier × année ; grappes : immeuble · 17 442 ventes, 11 626 immeubles, part de variance expliquée après effets fixes : 3,0 %
| Variable | Coefficient (log) | Erreur type | p | Intervalle à 95 % |
|---|---|---|---|---|
| Dernier étage | 0,0004 | 0,0060 | 0,942 | −0,0114 à 0,0122 |
Les effectifs
| Étape | Ventes |
|---|---|
| Appartements vendus à Paris sur la période (20 arrondissements) | 152 538 |
| Dont étage déduit (toutes confiances) | 98 693 |
| Surface de 9 à 250 m², prix d’au moins 15 000 € | 98 365 |
| Étage sûr (DPE établi pour la vente, lot connu ou règlement de copropriété) | 23 782 |
| Étage plausible (pas au-dessus du nombre de niveaux de l’immeuble) | 22 225 |
| Indice calculable (cellule quartier, année, tranche de surface d’au moins 10 ventes) | 22 151 |
| Sans le 1 % le plus bas ni le plus haut de l’indice | 21 707 |
| Immeubles | 13 769 |
| Ventes dans un immeuble de 3 niveaux ou plus (BD TOPO, à 3 m au plus) | 17 451 |
| Dont ventes au dernier étage | 2 022 |
Les limites
- Sélection par le rapprochement : seules les ventes dont le DPE de vente est retrouvé ont un étage sûr ; les petites surfaces et les immeubles aux adresses multiples sont moins représentés. L’étude décrit ces ventes-là.
- L’étage vient du diagnostiqueur ; il est mieux renseigné dans les DPE récents.
- La BD TOPO compte des niveaux, pas des combles aménagés : un appartement sous les toits peut être compté au-dessus du dernier niveau, et écarté.
- L’ascenseur n’est dans aucune base publique (ni DVF, ni DPE, ni BD TOPO, ni le Registre des copropriétés) : l’étude ne peut pas séparer les immeubles avec et sans ascenseur.
- La surface est contrôlée par tranches : les chambres de service des derniers étages, petites et chères au m², sont dans la tranche « moins de 30 m² ».
- DVF ne dit rien de l’état du logement, de la vue, du balcon ni des travaux : deux ventes « comparables » ici peuvent différer par ce que les données publiques ne montrent pas.
- Un effet moyen mesuré sur les ventes n’est pas une loi : il ne dit pas ce que vaut un bien donné.
Télécharger l’étude en PDF
Pour la presse
- +4,4 % : Dernier étage par rapport au 1er étage (intervalle à 95 % de +2,9 % à +5,7 %), 2 022 ventes.
- +5,0 % : 5e étage par rapport au 1er (intervalle à 95 % de +3,9 % à +6,2 %), 2 606 ventes.
- −2,9 % : Rez-de-chaussée par rapport au 1er étage (intervalle à 95 % de −4,3 % à −1,7 %), 1 607 ventes.
- 40 % : Derniers étages vendus sous la médiane des 1ers étages, 2 022 ventes.
Les chiffres de cette page peuvent être repris en citant « Cadastra, d’après les ventes DVF (DGFiP) ». Pour la méthode détaillée, un chiffre par arrondissement ou une ville en plus, écrivez à l’équipe Cadastra.
Contact : support@cadastra.immo · Mention : « Cadastra, d’après les ventes DVF (DGFiP) ».
Sources
- Demandes de valeurs foncières (DVF), DGFiP, publiées par Etalab (ventes jusqu’au 31/12/2025)
- Diagnostics de performance énergétique des logements existants, ADEME (depuis juillet 2021 (table dpe de Cadastra))
- BD TOPO (bâtiments, hauteurs, nombre d’étages), IGN (BD TOPO de l’IGN chargée par Cadastra en 2026)
- Quartiers administratifs et IRIS, INSEE (2024)
Calcul Cadastra du 29 septembre 2026. Document informatif : il décrit des ventes passées et ne constitue pas une expertise.
Et pour une adresse précise ?
Tapez une adresse : les ventes signées de l’immeuble, l’étage déduit, le soleil étage par étage et ce que vaut le quartier autour. Gratuit, sans compte.