Pourquoi une vente récente n’apparaît pas encore dans DVF

Une vente signée il y a trois mois n’est pas encore dans le fichier DVF parce que l’administration fiscale le publie deux fois par an seulement : en avril pour toute l’année précédente, en octobre pour le premier semestre de l’année en cours. Selon la date de signature, une vente attend donc de quatre à dix mois avant d’être visible, chez nous comme sur tout autre site. Ce guide explique d’où vient ce délai, comment le calculer pour une vente précise, et comment être prévenu dès qu’elle paraît.

Sur Cadastra : une alerte e-mail à chaque nouvelle vente autour d’une adresse.

Le calendrier de publication

Le fichier « Demandes de valeurs foncières » suit un rythme fixe depuis sa première publication en 2019.

Chaque publication couvre les cinq dernières années et remplace la précédente. Elle ne se contente pas d’ajouter un semestre : des ventes anciennes, enregistrées tardivement ou corrigées, apparaissent ou changent d’une publication à l’autre. C’est pourquoi un chiffre de médiane sur une année peut bouger légèrement six mois plus tard.

Combien de temps attend une vente ?

Le délai dépend de la date de l’acte, et seulement d’elle.

• Acte signé en janvier : publié en octobre, soit neuf à dix mois plus tard.
• Acte signé en juin : publié en octobre, soit quatre mois plus tard.
• Acte signé en juillet : publié en avril suivant, soit neuf à dix mois plus tard.
• Acte signé en décembre : publié en avril, soit quatre mois plus tard.

Il faut y ajouter le temps qui sépare l’accord sur le prix de la signature de l’acte. Entre un compromis et l’acte définitif, il s’écoule d’ordinaire deux à trois mois, le temps du prêt et des formalités. La date qui figure dans DVF est celle de l’acte. Entre le jour où un voisin accepte une offre et le jour où sa vente est lisible, comptez donc six à douze mois.

Un exemple. Une offre acceptée en février, un acte signé début mai : la vente entre dans le premier semestre et paraît en octobre, huit mois après l’offre. Si l’acte avait glissé au 2 juillet, la vente serait passée dans le second semestre et n’aurait paru qu’en avril de l’année suivante, quatorze mois après l’offre.

Pourquoi un tel délai ?

Le fichier est produit à partir de deux systèmes de l’administration : l’enregistrement des actes au service de la publicité foncière, et la description des biens au cadastre. Une vente n’y est complète que lorsque l’acte est enregistré et que ses lots sont rapprochés des parcelles. L’enregistrement lui-même prend plusieurs semaines après la signature, davantage dans les services chargés. La DGFiP consolide ensuite l’ensemble, retire ce qui n’est pas publiable, et livre un fichier national.

Rien n’oblige l’administration à publier plus souvent : le décret de 2018 prévoit une publication au moins semestrielle, et c’est le rythme retenu depuis.

Est-ce que d’autres sources vont plus vite ?

Les notaires disposent de leurs propres bases, alimentées à la signature, et publient des indices et des médianes avec quelques mois d’avance sur DVF. Mais les ventes individuelles n’y sont pas accessibles gratuitement, et ce ne sont pas des données ouvertes.

Les prix d’annonce sont immédiats, mais ils ne sont pas des prix de vente : ils disent ce qu’un vendeur demande, pas ce qu’un acheteur a payé. Un site qui affiche « le prix de vente » d’un bien mis en vente le mois dernier affiche en réalité une estimation.

Sur Cadastra, tout ce qui est affiché comme une vente vient de DVF, avec son millésime. Quand une vente n’y est pas encore, la fiche ne l’invente pas.

Comment savoir quelle publication vous manque ?

La fiche d’une adresse indique la dernière publication chargée et la période qu’elle couvre. Si vous cherchez une vente signée après cette période, elle n’est pas encore publiée par l’État, et aucun site ne peut l’afficher.

Si la vente est antérieure à la période couverte et qu’elle n’apparaît pas, trois explications sont possibles : elle est dans un département hors DVF (Bas-Rhin, Haut-Rhin, Moselle, Mayotte) ; elle a été enregistrée en retard et paraîtra dans un complément ; ou elle est rattachée à une autre parcelle que celle que vous regardez, ce qui arrive dans les grandes copropriétés et les immeubles d’angle. Dans ce dernier cas, la carte permet de regarder les parcelles voisines.

Être prévenu dès la publication

Plutôt que de revenir vérifier tous les six mois, vous pouvez créer une alerte. Depuis la fiche d’une adresse, le bouton « Suivre ce bien » pose une alerte qui surveille un rayon de 500 m autour d’elle ; depuis la carte, vous pouvez dessiner une zone précise, un pâté de maisons ou une rue. À chaque publication, les nouvelles ventes qui entrent dans la zone vous sont envoyées par e-mail, avec leur prix, leur surface et leur date. Vous pouvez filtrer par type de bien, prix, surface ou nombre de pièces.

Les alertes demandent un compte gratuit, qui en tient cinq ; il lève aussi la limite des recherches et des estimations, et garde vos adresses d’un appareil à l’autre. Elles se gèrent depuis la page Mon compte : suspendre, réactiver, supprimer.

En pratique

1. Notez le mois de signature de la vente que vous attendez, pas celui de l’offre.
2. Si elle est signée de janvier à juin, attendez la publication d’octobre ; de juillet à décembre, celle d’avril.
3. Créez une alerte sur l’adresse : vous n’aurez pas à y penser.
4. En attendant, les ventes des deux dernières années publiées donnent déjà une bonne idée du prix : dans la plupart des quartiers, le marché bouge de quelques pour cent par an, pas de 20 % en un semestre.