Frais de notaire et capacité d’emprunt : ce qui s’ajoute au prix

Pour un logement ancien, les frais dits « de notaire » ajoutent entre 7 et 8 % au prix d’achat : environ 6,3 % de droits d’enregistrement dans la plupart des départements, un peu moins de 1 % d’émoluments du notaire, et quelques centaines d’euros de formalités. Sur 250 000 €, comptez près de 20 000 €. La banque, elle, ne prête qu’à hauteur d’un tiers de vos revenus en mensualité, sur vingt-cinq ans au plus. Ce guide détaille les deux calculs, avec un exemple chiffré, pour passer d’un salaire à un budget d’achat réaliste.

Sur Cadastra : le bloc frais d’acquisition de la fiche et de l’estimation détaille le décompte pour un prix et un département.

De quoi les frais de notaire sont-ils faits ?

Le mot est trompeur : l’essentiel des frais ne va pas au notaire mais au Trésor public et aux collectivités. Quatre postes :

Les droits de mutation, ou droits d’enregistrement, sont la part de loin la plus lourde. Ils se composent d’une taxe départementale, d’une taxe communale de 1,20 % et de frais d’assiette égaux à 2,37 % de la taxe départementale. La taxe départementale est de 4,50 % dans son taux ordinaire ; la loi de finances pour 2025 a permis aux départements de la porter à 5,00 % pour les actes signés du 1er avril 2025 au 31 mars 2028, et la grande majorité l’ont fait. Le taux global est donc de 6,32 % dans un département à 5,00 % et de 5,81 % dans un département resté à 4,50 %. L’Indre applique un taux réduit à 3,80 %.

Les primo-accédants, qui achètent leur résidence principale sans avoir été propriétaires de celle-ci au cours des deux dernières années, échappent à la hausse et restent à 4,50 %, donc à 5,81 % au total.

Les émoluments du notaire sont fixés par un barème national, dégressif par tranches : 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 à 60 000 €, 0,799 % au-delà, hors TVA de 20 %. Le notaire peut consentir une remise de 20 % au plus sur la part du prix qui dépasse 100 000 €.

La contribution de sécurité immobilière, 0,10 % du prix, 15 € au minimum, rémunère la publicité foncière.

Les débours et formalités : état hypothécaire, extraits cadastraux, copies, documents d’urbanisme. Comptez un ordre de grandeur de 1 000 €, variable selon le dossier.

Dans le neuf, les droits tombent à environ 0,7 % et les frais totaux à 2 à 3 % ; mais le prix comprend la TVA.

Un exemple : 250 000 € dans un département à 5,00 %

Soit 7,97 % du prix. Le même achat par un primo-accédant, ou dans un département resté à 4,50 %, revient à 18 642 €, soit 7,46 %. Le notaire demande une provision un peu supérieure à la signature et restitue l’excédent quelques mois plus tard, une fois toutes les formalités payées.

Les frais ne se financent pas toujours : beaucoup de banques exigent qu’ils soient couverts par l’apport. Un achat à 250 000 € demande donc, au minimum, 20 000 € d’apport avant même de parler de garantie ou de travaux.

Ce qui s’ajoute encore

• La garantie du prêt : hypothèque ou caution, de 1 à 2 % du montant emprunté.
• Les frais de dossier de la banque, de quelques centaines d’euros à 1 %.
• La commission d’agence, si elle n’est pas comprise dans le prix affiché ; quand elle est à la charge de l’acheteur, les droits se calculent sur le prix hors commission.
• Les travaux, et en copropriété la quote-part des travaux déjà votés, qui reste due par celui qui est propriétaire au moment des appels de fonds.

Comment la banque calcule ce que vous pouvez emprunter

Depuis le 1er janvier 2022, les règles du Haut Conseil de stabilité financière s’imposent aux banques : la mensualité, assurance comprise, ne peut pas dépasser 35 % des revenus nets de l’emprunteur, et la durée du prêt ne peut pas dépasser 25 ans, portés à 27 dans le neuf ou en cas de travaux importants avec différé. Les banques peuvent déroger pour 20 % de leurs dossiers, en priorité pour les résidences principales et les primo-accédants.

Les revenus retenus sont les salaires nets avant impôt, les pensions, et une partie des revenus locatifs, en général 70 %. Les charges retenues comprennent les crédits en cours et les pensions versées.

Un exemple : 4 000 € de revenus nets par mois

Sans autre crédit, la mensualité maximale est de 1 400 €, assurance comprise. Avec une assurance de l’ordre de 0,30 % du capital par an, il reste environ 1 340 € pour le remboursement lui-même.

Avec 30 000 € d’apport, le budget total est de 265 000 € sur vingt ans ou 300 000 € sur vingt-cinq ans. Il faut en retirer les frais d’acquisition, environ 8 %, pour obtenir le prix du bien : 245 000 € sur vingt ans, 278 000 € sur vingt-cinq ans. Passer de 20 à 25 ans augmente le budget de 15 %, mais le coût total du crédit de moitié environ.

Un taux à 4 % au lieu de 3,3 % sur vingt ans réduit le capital d’environ 6 %. Un crédit auto de 300 € par mois le réduit de plus de 20 %. C’est la mensualité qui commande, pas le prix.

Passer du budget au prix au m²

Une fois le prix connu, la question devient : que peut-on acheter pour ce prix, ici ? Les ventes réellement signées dans le quartier donnent la réponse. À 5 000 €/m² de médiane, 245 000 € achètent 49 m² ; à 3 000 €/m², 82 m². La fiche d’une adresse montre le prix au m² des ventes du secteur, et l’estimation affiche, sous le prix d’un bien, le décompte des frais pour son département et la mensualité qui en découle.

En pratique

1. Calculez d’abord la mensualité que vous pouvez porter : 35 % des revenus nets, crédits en cours déduits.
2. Convertissez-la en capital sur vingt ou vingt-cinq ans au taux du moment, assurance comprise.
3. Ajoutez l’apport, retirez 8 % de frais : c’est le prix maximal du bien.
4. Gardez une réserve pour la garantie, le dossier et les premiers travaux.
5. Vérifiez auprès de la banque avant de faire une offre : une simulation n’est pas un accord de principe.