Plus-value immobilière : abattements, calcul et exemple chiffré

Quand vous revendez un logement plus cher que vous ne l’avez acheté, la différence est taxée à 19 % au titre de l’impôt sur le revenu et à 17,2 % au titre des prélèvements sociaux, soit 36,2 % au total, après deux corrections qui allègent beaucoup la note : le prix d’achat est majoré des frais et des travaux, et la plus-value est réduite d’un abattement qui croît avec la durée de détention, jusqu’à l’exonération complète après vingt-deux ans pour l’impôt et trente ans pour les prélèvements sociaux. La résidence principale est exonérée sans condition de durée. Ce guide déroule le calcul, avec un exemple.

Sur Cadastra : le bloc plus-value à la revente de la fiche et de l’estimation refait ce calcul pour un bien et une date.

Qui est concerné ?

Le régime décrit ici est celui des particuliers qui vendent un bien immobilier qu’ils détiennent en direct ou par une société civile soumise à l’impôt sur le revenu. Il ne s’applique pas aux marchands de biens, ni aux sociétés à l’impôt sur les sociétés, ni aux non-résidents dans les mêmes termes.

La résidence principale, c’est-à-dire le logement occupé de façon habituelle au jour de la vente, est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention et le montant du gain. C’est le cas le plus fréquent, et il évacue tout calcul. Une résidence secondaire, un logement loué ou un logement vide sont taxés.

Quelques exonérations particulières existent : première vente d’un logement autre que la résidence principale si le prix sert à en acheter une dans les deux ans, vente de moins de 15 000 €, vendeurs titulaires d’une pension de vieillesse ou d’une carte d’invalidité sous conditions de ressources. Elles ne sont pas modélisées ici.

Étape 1 : le prix d’acquisition majoré

Le prix d’achat est augmenté de deux postes :

• les frais d’acquisition : droits d’enregistrement, émoluments du notaire, commission d’agence si elle était à votre charge. Vous pouvez retenir leur montant réel, justifié, ou un forfait de 7,5 % du prix d’achat, sans justificatif. Le forfait est presque toujours plus favorable pour un achat dans l’ancien ;
• les travaux : construction, agrandissement, amélioration, réalisés par une entreprise et justifiés par des factures, à condition qu’ils n’aient pas déjà été déduits de revenus fonciers. Si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans, vous pouvez retenir à la place un forfait de 15 % du prix d’achat, sans justificatif, même sans avoir fait de travaux.

Étape 2 : le prix de cession

Le prix de vente est diminué des frais que vous supportez en tant que vendeur : diagnostics, mainlevée d’hypothèque, commission d’agence si elle est à votre charge. La plus-value brute est la différence entre ce prix de cession et le prix d’acquisition majoré. Si elle est négative, il n’y a rien à payer, et la moins-value ne se reporte sur rien.

Étape 3 : les abattements pour durée de détention

Ils se comptent par année révolue, de date à date, et ne commencent qu’à la sixième année.

Quelques repères : à 10 ans, 30 % pour l’impôt et 8,25 % pour les prélèvements sociaux ; à 15 ans, 60 % et 16,5 % ; à 22 ans, l’impôt disparaît et les prélèvements sociaux sont abattus de 28 % ; à 25 ans, 55 % ; à 30 ans, plus rien.

La date de départ est celle de l’acte d’achat, ou de la donation ou du décès pour un bien reçu. La date d’arrivée est celle de l’acte de vente, pas du compromis.

Étape 4 : l’impôt

L’impôt sur le revenu est de 19 % de la plus-value après abattement propre à l’impôt ; les prélèvements sociaux sont de 17,2 % de la plus-value après abattement propre aux prélèvements sociaux. Les deux bases sont différentes, et c’est ce qui surprend souvent.

S’y ajoute, quand la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu dépasse 50 000 € par vendeur, une taxe supplémentaire de 2 % à 6 % selon un barème par tranches, avec un lissage pour éviter les effets de seuil. Elle ne concerne ni les terrains à bâtir ni les ventes exonérées.

Tout est prélevé par le notaire au moment de la vente, et déclaré par lui. Vous n’avez rien à verser plus tard, mais la plus-value doit être reportée sur votre déclaration de revenus, où elle peut compter pour le revenu fiscal de référence.

Un exemple sur douze ans

Un appartement acheté 200 000 € en mars il y a douze ans, revendu 300 000 € en juin de cette année. Ce n’est pas la résidence principale. Aucun justificatif de frais ni de travaux n’est conservé.

L’impôt représente 26 % de la plus-value brute, et le vendeur garde 285 572 € sur les 300 000 € du prix. S’il avait attendu la vingt-deuxième année révolue, l’impôt sur le revenu aurait disparu et il n’aurait payé que les prélèvements sociaux sur 72 % de la plus-value, soit 6 811 €. S’il s’agissait de sa résidence principale, il n’aurait rien payé.

Ce que le calcul oublie souvent

La taxe foncière et les charges payées pendant la détention ne se déduisent pas de la plus-value, mais elles pèsent sur ce que l’opération a réellement rapporté. Un bien détenu douze ans à 1 000 € de taxe foncière par an a coûté 12 000 € de plus que son prix.

Les intérêts d’emprunt ne se déduisent pas non plus, sauf pour un bien loué, au titre des revenus fonciers, pas de la plus-value.

Le rythme des prix : un bien acheté au plus haut d’un cycle peut se revendre sans plus-value après dix ans. Les ventes passées de l’immeuble et du quartier, que la fiche d’une adresse affiche, disent à quel rythme les prix ont réellement bougé ; c’est une meilleure base qu’une hypothèse nationale.

Le simulateur de Cadastra, dans l’estimation et sur la fiche d’un bien, refait ce calcul pour un prix, une date d’achat et une date de revente, et montre la même opération à plusieurs durées, frais et taxe foncière compris. Il est indicatif : ni un conseil fiscal, ni un décompte de notaire.