DPE F et G : le calendrier d’interdiction de louer jusqu’en 2034

Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au diagnostic de performance énergétique ne peut plus être mis en location ; les logements classés F suivront le 1er janvier 2028, et les logements classés E le 1er janvier 2034. C’est la loi Climat et résilience du 22 août 2021 qui a fixé ce calendrier, en décidant qu’un logement trop énergivore n’est plus un logement décent. Ce guide dit ce que la règle couvre exactement, à quels baux elle s’applique, ce qui arrive à un bail en cours, et ce qui l’a précédée.

Sur Cadastra : la fiche d’une adresse montre l’étiquette de chaque logement diagnostiqué et compte ceux que le calendrier vise.

Le calendrier

Une première étape avait été franchie le 1er janvier 2023 : les logements dont la consommation dépasse 450 kWh d’énergie finale par m² et par an, les plus énergivores parmi les G, ne pouvaient déjà plus être loués.

L’étiquette qui compte est celle du diagnostic en cours de validité. Un DPE réalisé avant le 1er juillet 2021 n’est plus valable depuis le 1er janvier 2025 : un logement dont le seul diagnostic date de 2019 doit en refaire un pour savoir où il en est. Le guide lire un DPE explique comment l’étiquette est calculée.

À quels baux la règle s’applique-t-elle ?

L’interdiction s’applique aux baux d’habitation signés à partir de la date d’entrée en vigueur, qu’il s’agisse d’une résidence principale louée vide ou meublée. Elle s’applique aussi aux renouvellements et aux reconductions tacites qui interviennent après cette date.

Un bail en cours n’est pas résilié : le locataire reste chez lui, et le propriétaire continue de percevoir le loyer. Mais le logement ne répond plus au critère de décence, et le locataire peut exiger sa mise en conformité. S’il saisit le juge, celui-ci peut ordonner les travaux, réduire le loyer ou en suspendre le paiement jusqu’à leur réalisation.

Ne sont pas concernés : les locations saisonnières et de courte durée, les logements-foyers, les résidences services, et de manière générale tout ce qui n’est pas un bail d’habitation à titre de résidence principale.

Ce qui s’applique déjà aux F et G

Avant même l’interdiction, deux règles pèsent sur les passoires thermiques.

Le gel des loyers. Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté : ni révision annuelle en cours de bail, ni hausse au renouvellement, ni réévaluation entre deux locataires. Un propriétaire qui reloue un F au même loyer qu’avant, révisé, est en infraction.

L’audit énergétique à la vente. Depuis le 1er avril 2023, la vente d’une maison ou d’un immeuble en monopropriété classé F ou G doit être accompagnée d’un audit énergétique, qui propose un parcours de travaux chiffré. Les logements classés E y sont soumis depuis le 1er janvier 2025, et les D le seront à partir du 1er janvier 2034.

Un exemple : un immeuble de vingt logements

Un immeuble ancien de vingt lots d’habitation, dont douze ont un diagnostic en cours de validité : deux G, trois F, quatre E et trois D. Les huit autres n’ont pas été diagnostiqués récemment, ce qui arrive quand ils n’ont été ni vendus ni loués depuis 2021.

• Aujourd’hui, les deux G ne peuvent pas être reloués en l’état. S’ils sont loués, leur loyer est gelé et leur locataire peut demander des travaux.
• En 2028, les trois F s’ajoutent : cinq logements sur douze, soit près de la moitié des diagnostiqués.
• En 2034, les quatre E s’ajoutent : neuf sur douze.

Pour un acheteur qui veut louer, un E n’est donc pas neutre : il a huit ans devant lui. Pour la copropriété, le calendrier dit qu’une rénovation de l’enveloppe (isolation, menuiseries, chauffage collectif) sera votée tôt ou tard, et qu’il vaut mieux savoir si elle est déjà à l’ordre du jour. La fiche d’une adresse montre l’étiquette des logements diagnostiqués et compte ceux que le calendrier vise.

Comment sortir un logement du calendrier ?

Le classement dépend de deux seuils, énergie et émissions de gaz à effet de serre, et c’est le plus mauvais des deux qui fait l’étiquette. Un logement chauffé au fioul ou au gaz peut être G par ses émissions alors que sa consommation le placerait en E ; changer de mode de chauffage le fait alors changer de classe. Un logement chauffé à l’électricité est plus souvent pénalisé par la consommation, et c’est l’isolation qui compte.

Le DPE lui-même contient des recommandations de travaux avec leur gain d’étiquette attendu. L’audit énergétique, obligatoire à la vente des F et G, va plus loin : il chiffre un parcours en plusieurs étapes. Les aides publiques à la rénovation dépendent du gain d’étiquette obtenu ; leurs règles changent chaque année, et il faut les vérifier au moment du projet.

Quand les travaux sont impossibles pour des raisons techniques, architecturales ou patrimoniales, ou quand la copropriété les a refusés, la loi prévoit des exceptions. Elles ne se présument pas : il faut les justifier.

Ce qui peut encore changer

Le calendrier ci-dessus est celui de la loi de 2021 et de ses décrets, tel qu’il s’applique à la date de ce guide. Des aménagements ont été discutés au Parlement depuis, en particulier pour les logements en copropriété dont les travaux ont été votés mais pas encore réalisés. Avant de signer un bail ou un compromis, vérifiez le texte en vigueur sur service-public.fr ou Légifrance.

En pratique

1. Demandez le DPE avant de visiter, et vérifiez sa date : avant juillet 2021, il n’est plus valable.
2. Regardez les deux seuils, énergie et émissions, pas seulement la lettre : ils disent quels travaux changeront l’étiquette.
3. En copropriété, demandez les procès-verbaux des trois dernières assemblées : une rénovation votée ou refusée y figure.
4. Pour un investissement locatif, comptez le coût des travaux dans le prix, et l’absence de revalorisation du loyer d’ici là.