DVF, demandes de valeurs foncières : ce qu’on y trouve ou pas

DVF, pour « Demandes de valeurs foncières », est le fichier dans lequel l’administration fiscale publie toutes les ventes immobilières signées devant notaire en France, avec leur prix, leur date, leur surface et leur localisation. Il est gratuit, libre de réutilisation, mis à jour deux fois par an et couvre les cinq dernières années. C’est la seule source publique de prix réels, et c’est celle que Cadastra affiche. Ce guide explique ce qu’il contient, ce qui lui manque, et comment le lire sans se tromper.

Sur Cadastra : la carte des ventes, rue par rue.

D’où vient le fichier ?

Chaque acte de vente est enregistré au service de la publicité foncière, et chaque bien est décrit au cadastre. DVF réunit les deux : le prix et la date viennent de l’acte, la parcelle, le type de local et la surface viennent du cadastre. Le nom du fichier est hérité d’une ancienne procédure par laquelle un contribuable pouvait « demander » à l’administration les valeurs foncières de biens comparables.

La publication en ligne date du 24 avril 2019, en application de la loi pour un État au service d’une société de confiance et du décret du 28 décembre 2018. Avant, ces données n’étaient accessibles qu’aux notaires, aux collectivités et à quelques professionnels.

Deux versions circulent. La version brute de la DGFiP, un fichier texte de plusieurs millions de lignes par millésime. Et la version géolocalisée préparée par Etalab, dans laquelle chaque ligne porte des coordonnées : c’est celle que la plupart des sites utilisent, et celle qui alimente la carte.

Ce qu’on trouve dans une ligne

Pour chaque vente, le fichier donne :

• la date de la mutation, c’est-à-dire la date de l’acte, pas celle de l’offre acceptée ;
• la nature de la mutation : vente, vente en l’état futur d’achèvement, adjudication, échange, expropriation ;
• la valeur foncière, c’est-à-dire le prix inscrit dans l’acte, hors frais de notaire ;
• l’adresse et la commune, avec le code postal ;
• la parcelle cadastrale et, en copropriété, les numéros de lots ;
• le type de local : maison, appartement, dépendance, local industriel ou commercial ;
• la surface réelle bâtie et le nombre de pièces principales ;
• pour un terrain, la nature de culture et la surface.

Une même vente peut occuper plusieurs lignes, une par local ou par parcelle : un appartement avec sa cave et son parking, une maison avec son jardin. Toutes portent le même identifiant de mutation et la même valeur foncière, qui est celle de l’ensemble.

Ce qu’on n’y trouve pas

C’est la partie qu’il faut connaître avant de comparer deux prix.

Pas d’étage, pas d’état, pas d’exposition. Le fichier décrit le bien tel que le cadastre le connaît. Il ne sait pas si l’appartement est au rez-de-chaussée ou au dernier étage, refait à neuf ou à rénover, sur cour ou sur rue. Cadastra déduit l’étage d’autres données publiques quand c’est possible, en indiquant sa confiance ; le reste ne se lit que sur place.

Pas de prix par lot. Quand un acte porte sur plusieurs lots, le prix est celui de l’ensemble. Un appartement à 300 000 € vendu avec un parking de 25 000 € apparaît à 300 000 €, et son prix au m² est surestimé d’autant. La fiche signale les ventes à plusieurs lots pour cette raison.

Pas de distinction entre vente ordinaire et vente particulière. Un viager, une nue-propriété, une vente entre parents, une vente aux enchères après saisie sont dans le fichier au même titre qu’une vente classique, sans rien qui les distingue. Elles apparaissent 30 à 50 % sous le marché. Un prix très inférieur à celui des voisins, dans le même immeuble, est presque toujours l’une de ces ventes.

Pas de diagnostic. L’étiquette énergie vient d’un autre fichier, celui de l’ADEME ; le fichier DVF n’en contient aucune.

Pas de meubles ni de commission. Le prix est le prix de l’acte ; il peut comprendre des meubles négociés à part, et la commission d’agence y figure ou non selon qui la paie.

Pas trois départements. Le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle relèvent du Livre foncier, qui n’alimente pas DVF, et Mayotte n’y figure pas non plus. Pour ces territoires, aucun site ne peut afficher de prix réels.

Pas les derniers mois. Le fichier est publié en avril pour l’année précédente et en octobre pour le premier semestre. Une vente signée en janvier n’est visible qu’en octobre ; une vente signée en juillet, en avril de l’année suivante. Le guide pourquoi une vente récente n’apparaît pas encore détaille ce calendrier.

Un exemple de lecture

Un immeuble de vingt lots. Sur cinq ans, le fichier y montre huit ventes. Six s’étalent de 4 700 à 5 300 €/m², pour des surfaces de 30 à 70 m². Une septième, à 2 900 €/m², porte un appartement de 45 m² vendu l’an dernier ; une huitième, à 6 800 €/m², porte un 25 m².

La septième est sans doute une vente particulière : viager, famille, nue-propriété. La huitième est le prix habituel des petites surfaces, plus chères au m². Le marché de cet immeuble est donc autour de 5 000 €/m² pour un logement de taille moyenne, et c’est ce que l’estimation retient en écartant les valeurs atypiques et en pondérant les autres selon leur surface, leur distance et leur date.

Peut-on réutiliser DVF librement ?

Le fichier est publié sous licence ouverte, et chacun peut le télécharger, le traiter et l’afficher. Deux limites, fixées par le Livre des procédures fiscales, s’imposent à tous les réutilisateurs, y compris à Cadastra.

La première : l’indexation par les moteurs de recherche est interdite. La consultation d’une vente doit résulter d’une démarche volontaire de la personne qui consulte. C’est pourquoi la fiche d’une adresse n’est jamais référencée, et pourquoi ce guide ne cite aucune vente réelle.

La seconde : toute réutilisation ayant pour objet ou pour effet de réidentifier les personnes concernées est interdite. Le fichier ne contient aucun nom, et il ne doit pas servir à en retrouver.

Ce que Cadastra ajoute au fichier

Le fichier est brut ; la fiche le rend lisible. Elle regroupe les lignes d’une même vente, calcule le prix au m², situe chaque vente dans son immeuble et dans son quartier, et met à côté ce que d’autres sources publiques disent du même bâtiment : l’étiquette énergie des logements, le registre des copropriétés, les risques. Chaque bloc dit d’où il vient. Les sources sont listées avec leur licence.