Encadrement des loyers : comment il fonctionne, ville par ville

Dans une ville où les loyers sont encadrés, le loyer d’un logement mis en location ne peut pas dépasser un plafond, le loyer de référence majoré, fixé chaque année par le préfet pour chaque quartier, chaque nombre de pièces, chaque époque de construction et selon que le logement est loué vide ou meublé. Le plafond est de 20 % au-dessus du loyer de référence, et un plancher, le loyer de référence minoré, se situe 30 % en dessous. Ce guide explique d’où viennent ces chiffres, dans quelles villes ils s’appliquent, comment les vérifier pour un logement précis et que faire quand un loyer les dépasse.

Sur Cadastra : les loyers de référence, ville par ville et quartier par quartier.

Le mécanisme

L’encadrement a été créé à titre expérimental par la loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique du 23 novembre 2018. Une collectivité en zone tendue peut demander à l’appliquer sur tout ou partie de son territoire ; le préfet fixe alors, par arrêté annuel, trois valeurs par catégorie de logement :

• le loyer de référence, qui est le loyer médian observé par l’observatoire local des loyers pour cette catégorie ;
• le loyer de référence majoré, égal au loyer de référence augmenté de 20 % : c’est le plafond ;
• le loyer de référence minoré, égal au loyer de référence diminué de 30 % : en dessous, le bailleur peut demander une hausse au renouvellement.

Les catégories croisent le secteur géographique (des groupes de quartiers), le nombre de pièces (une, deux, trois, quatre et plus), l’époque de construction (avant 1946, de 1946 à 1970, de 1971 à 1990, après 1990, avec des découpages propres à certaines villes) et le type de location, vide ou meublée. Les valeurs sont exprimées en euros par mètre carré de surface habitable et par mois, hors charges.

Le plafond s’applique aux baux signés ou renouvelés depuis l’entrée en vigueur dans la ville, pour une résidence principale, vide ou meublée, y compris en bail mobilité. Il ne s’applique pas aux logements sociaux, aux locations saisonnières ni aux logements soumis à la loi de 1948.

Un exemple chiffré

Un deux-pièces de 45 m², non meublé, dans un immeuble construit en 1965, dans un secteur où l’arrêté fixe le loyer de référence à 25 € par m².

Le bailleur ne peut pas demander plus de 1 350 € hors charges. S’il propose 1 500 €, le dépassement est de 150 € par mois. Le même logement meublé relève d’une grille distincte, en général 10 à 15 % plus élevée.

Le complément de loyer

Le bail peut prévoir un complément de loyer au-dessus du plafond, à condition que le logement ait des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles par rapport aux logements de la même catégorie du même secteur : une terrasse, une vue, une hauteur sous plafond rare. Le complément doit être justifié dans le bail, et le locataire peut le contester dans les trois mois devant la commission départementale de conciliation.

Depuis la loi du 16 août 2022, aucun complément n’est possible si le logement a des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité, une étiquette énergie F ou G, des fenêtres laissant passer l’air, un vis-à-vis à moins de dix mètres, une mauvaise exposition, ou une surface habitable insuffisante d’une pièce.

Les villes concernées

L’encadrement s’applique, à la date de ce guide, dans les territoires suivants, avec la date de leur premier arrêté :

• Paris, depuis le 1er juillet 2019 ;
• Lille, Hellemmes et Lomme, depuis le 1er mars 2020 ;
• Plaine Commune (neuf communes de Seine-Saint-Denis, dont Saint-Denis et Aubervilliers), depuis le 1er juin 2021 ;
• Lyon et Villeurbanne, depuis le 1er novembre 2021 ;
• Est Ensemble (neuf communes de Seine-Saint-Denis, dont Montreuil et Pantin), depuis le 1er décembre 2021 ;
• Montpellier, depuis le 1er juillet 2022 ;
• Bordeaux, depuis le 15 juillet 2022 ;
• Pays basque (vingt-quatre communes, dont Bayonne, Biarritz et Anglet), depuis le 25 novembre 2024.

D’autres collectivités ont demandé à entrer dans le dispositif. L’expérimentation était prévue pour huit ans à compter de la loi de 2018, soit jusqu’en novembre 2026 ; sa prolongation ou sa pérennisation dépend d’un nouveau texte. Vérifiez la situation de votre ville au moment de signer.

Les pages Loyers de référence donnent les valeurs en vigueur par ville et par secteur, pour chaque nombre de pièces et chaque époque.

Comment vérifier un loyer

1. Trouvez le secteur du logement : chaque ville publie une carte de ses secteurs, et la fiche d’une adresse sur Cadastra affiche celui de l’adresse.
2. Relevez le nombre de pièces principales (cuisine, salle de bains et toilettes ne comptent pas) et l’époque de construction de l’immeuble.
3. Lisez la ligne correspondante de l’arrêté : loyer de référence, minoré, majoré.
4. Multipliez le loyer majoré par la surface habitable : c’est le maximum hors charges.
5. Comparez au loyer demandé, hors charges. Si le bail prévoit un complément, vérifiez qu’il est justifié et que le logement n’a aucun des défauts qui l’interdisent.

Le bail doit lui-même mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré applicables. Leur absence est une irrégularité, et le locataire peut demander leur ajout.

Que faire si le loyer dépasse le plafond ?

Le locataire peut d’abord écrire au bailleur pour demander la mise en conformité et le remboursement du trop-perçu. Sans accord, il saisit la commission départementale de conciliation, gratuite, puis le juge. L’action en diminution de loyer se prescrit par trois ans à compter de la signature.

Le préfet peut, après mise en demeure, infliger au bailleur une amende administrative allant jusqu’à 5 000 € pour une personne physique et 15 000 € pour une personne morale, et ordonner le remboursement du locataire. Plusieurs villes ont mis en place un signalement en ligne à cet effet.

Pour un bailleur, le risque n’est donc pas seulement le remboursement : c’est aussi l’amende, et la nullité du complément de loyer mal justifié.

Ce que l’encadrement ne fait pas

Il ne fixe pas le loyer : il le plafonne. Entre le minoré et le majoré, le bailleur reste libre. Il ne s’applique pas aux charges, qui restent celles de l’immeuble. Il ne dispense pas de l’autre règle en zone tendue, qui limite la hausse du loyer entre deux locataires à la révision de l’indice, sauf travaux. Et il ne concerne pas la vente : un logement encadré se vend au prix que le marché en donne, et le rendement locatif s’en ressent. Le guide rendement locatif brut et net montre comment le calculer avec un loyer plafonné.