Rendement locatif brut et net : le calculer sans se tromper

Le rendement locatif brut d’un logement est son loyer annuel hors charges divisé par son prix d’achat ; le rendement net retire du loyer la vacance, la gestion, les charges non récupérables, la taxe foncière et l’assurance, et ajoute au prix les frais d’acquisition. Entre les deux, il y a souvent un tiers d’écart : un bien affiché à 4,8 % brut rend 3,4 % net avant impôt. Ce guide donne les deux formules, celles que le simulateur de Cadastra applique, un exemple complet, et les erreurs qui font croire à un rendement qui n’existe pas.

Sur Cadastra : le simulateur locatif de la fiche et de l’estimation applique ces formules à un bien, avec le loyer de référence ou le loyer d’annonce du secteur.

Le rendement brut

Rendement brut = loyer annuel hors charges ÷ prix d’achat × 100.

C’est le chiffre des annonces et des discussions, parce qu’il est simple et qu’il flatte. Un appartement à 200 000 € loué 800 € par mois rend 9 600 ÷ 200 000 = 4,8 % brut. Il sert à comparer vite deux biens ou deux villes ; il ne dit rien de ce qui reste dans votre poche.

Deux précautions dès ce stade. Le loyer doit être hors charges : un loyer d’annonce « charges comprises » comprend des provisions que le locataire vous rembourse et que vous reversez à la copropriété ; elles ne sont pas un revenu. Et le prix doit être celui que vous payez réellement, commission d’agence comprise si elle est à votre charge.

Le rendement net

Rendement net = (loyer annuel − charges annuelles du propriétaire) ÷ (prix d’achat + frais d’acquisition) × 100.

Les charges annuelles du propriétaire, dans l’ordre où elles apparaissent :

• la vacance locative : les semaines sans locataire entre deux baux. Un ordre de grandeur prudent est 4 % du loyer annuel, soit deux semaines par an ; davantage pour un grand logement ou une petite ville ;
• la gestion : 7 % environ du loyer encaissé si vous confiez le bien à une agence, 0 si vous gérez vous-même, mais votre temps n’est pas gratuit ;
• les charges de copropriété non récupérables : honoraires du syndic, assurance de l’immeuble, gros travaux, provisions pour le fonds de travaux. Environ un tiers des charges totales, de l’ordre de 15 à 20 € par m² et par an dans une grande ville ;
• la taxe foncière, hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères, qui se récupère sur le locataire ;
• l’assurance propriétaire non occupant, autour de 120 € par an pour un appartement.

Les frais d’acquisition, dans l’ancien, sont de l’ordre de 7,5 % du prix : le guide frais de notaire et capacité d’emprunt les détaille.

Un exemple complet

Un deux-pièces de 40 m² acheté 200 000 €, loué 20 € par m² et par mois hors charges, géré par une agence, dans une grande ville.

Le net est inférieur au brut de près d’un tiers, et c’est un cas ordinaire : pas de travaux, pas d’impayé, un locataire tous les deux ans.

Et après impôt ?

Le rendement net ci-dessus est avant impôt. Le loyer est un revenu imposable, au régime des revenus fonciers pour une location vide ou des bénéfices industriels et commerciaux pour une location meublée, avec des régimes forfaitaires ou réels qui changent régulièrement. Selon votre tranche d’imposition et le régime choisi, l’impôt et les prélèvements sociaux prennent de 20 à 45 % du loyer net. Un rendement « net-net » se calcule donc pour une situation fiscale précise, pas pour un bien : c’est le travail d’un conseiller, et le simulateur ne le fait pas.

Le rendement et le crédit

Le rendement ne dit pas si l’opération s’autofinance. Avec 22 000 € d’apport et un emprunt de 193 000 € sur vingt ans à 3,3 %, assurance à 0,30 %, la mensualité est d’environ 1 148 €. Le loyer net rapporte 601 € par mois : il manque 547 € par mois, l’effort d’épargne. Le bien se paie donc pour un peu plus de moitié par le locataire, et pour le reste par vous, en échange d’un capital constitué à la fin du prêt et d’une éventuelle plus-value. Le guide plus-value immobilière montre ce que celle-ci laisse après impôt.

Un rendement brut de 4,8 % avec un crédit à 3,3 % ne s’autofinance jamais une fois les charges comptées. Pour qu’un bien s’autofinance sur vingt ans, il faut, à ces taux, un rendement brut de 8 à 9 %, ou un apport important.

Les erreurs qui gonflent le rendement

1. Compter le loyer charges comprises. Les 30 à 40 € par m² et par an de charges récupérables ne sont pas à vous.
2. Oublier la vacance. Un mois vide tous les deux ans, c’est 4 % ; un mois vide chaque année, 8 %.
3. Ignorer la taxe foncière, qui varie du simple au double d’une commune à l’autre pour le même bien, et augmente chaque année.
4. Prendre le loyer d’annonce pour le loyer obtenu. Dans une ville encadrée, le loyer ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré : le guide encadrement des loyers explique la règle. Partout, un logement F ou G a son loyer gelé et sera interdit à la location.
5. Diviser par le prix affiché, sans frais d’acquisition ni travaux.
6. Croire un rendement de 10 % en ville. Il existe, dans des immeubles ou des quartiers où le risque d’impayé et de vacance l’explique. Le rendement rémunère un risque.

Le prix maximal pour un rendement cible

La formule se retourne. Pour un rendement brut cible de 4 % et un loyer de 9 600 € par an, le prix maximal est 9 600 ÷ 0,04 = 240 000 €. Pour le même 4 % en net, avec 7 211 € de loyer net et 7,5 % de frais, il est 7 211 ÷ 0,04 ÷ 1,075 = 168 000 €. C’est un bon argument de négociation, à condition d’avoir des loyers réels et non espérés.

Où trouver les chiffres ?

Le loyer : dans une ville encadrée, l’arrêté préfectoral donne le loyer de référence par quartier, pièces et époque ; ailleurs, la carte des loyers publiée par l’État donne un loyer d’annonce par commune et par type de bien, avec sa marge d’incertitude. Le prix : les ventes réellement signées dans l’immeuble et le quartier. La taxe foncière : l’avis d’imposition du vendeur, à demander. Les charges : les deux derniers relevés de charges du lot, que le vendeur doit fournir.

La fiche d’une adresse sur Cadastra rassemble ces chiffres quand ils sont publics, et son simulateur locatif applique les formules de ce guide ; chaque hypothèse s’y modifie. Il est indicatif et ne constitue pas un conseil en investissement.