Registre des copropriétés : ce qu’il dit avant d’acheter

Le registre national des copropriétés, tenu par l’Agence nationale de l’habitat, recense toutes les copropriétés à usage d’habitation de France avec leur numéro d’immatriculation, leur nombre de lots, leur période de construction, leur syndic et la date de fin de son mandat. Sa partie publique dit donc, avant même une visite, la taille et l’âge de l’immeuble et qui le gère. Elle ne dit rien de ses comptes : les charges, les impayés et le fonds de travaux sont déclarés au registre mais ne sont pas publiés. Ce guide explique ce qu’on y lit, comment le lire, et quels documents demander pour le reste.

Sur Cadastra : la fiche d’une adresse montre l’immatriculation, les lots, le syndic et la période de construction de la copropriété.

Pourquoi ce registre existe

La loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové du 24 mars 2014 a créé l’immatriculation obligatoire des copropriétés, pour que l’État et les collectivités connaissent le parc et repèrent les immeubles en difficulté avant qu’ils ne se dégradent. L’immatriculation s’est faite par étapes, des plus grandes copropriétés aux plus petites, et est obligatoire pour toutes depuis le 31 décembre 2018. Une copropriété nouvelle doit être immatriculée dans les deux mois qui suivent la publication de son règlement.

C’est le syndic qui déclare et met à jour les données, chaque année après l’assemblée générale qui approuve les comptes. Une copropriété non immatriculée ne peut recevoir aucune subvention publique, et le syndic s’expose à une astreinte de 20 € par lot et par semaine de retard.

Ce que la partie publique contient

L’ANAH publie en données ouvertes un extrait du registre, mis à jour chaque trimestre. Pour chaque copropriété :

• le numéro d’immatriculation, qui doit figurer dans toute annonce de vente ou de location d’un lot ;
• le nom d’usage et l’adresse ;
• le nombre de lots au total, dont les lots d’habitation et les lots de stationnement ;
• la période de construction (avant 1949, de 1949 à 1960, et ainsi de suite) ;
• le type de syndic : professionnel, bénévole ou coopératif, et son nom ;
• la date de fin du mandat du syndic ;
• la date du règlement de copropriété ;
• la date de dernière mise à jour de la fiche ;
• si la copropriété est engagée dans un dispositif public d’aide ou une procédure administrative (plan de sauvegarde, opération programmée), sous forme d’un simple oui ou non ;
• si c’est une résidence services ou un syndicat coopératif.

Ce qu’elle ne contient pas

Le registre lui-même reçoit des données financières : budget prévisionnel, montant des charges, impayés, dettes envers les fournisseurs, montant du fonds de travaux, nombre de copropriétaires débiteurs. Elles servent aux services de l’État et aux collectivités pour repérer les copropriétés fragiles. Elles ne sont pas publiées : aucun site, Cadastra compris, ne peut afficher les impayés ou les charges d’un immeuble à partir du registre. Un site qui prétend le faire les estime ou les invente.

Le registre ne dit pas non plus l’état du bâtiment, les travaux votés ou refusés, les procédures en cours, ni la répartition des tantièmes. Tout cela est dans les documents de la copropriété, que la loi oblige le vendeur à remettre.

Un exemple de lecture

Une copropriété immatriculée, 30 lots dont 24 d’habitation et 6 de stationnement, construite entre 1961 et 1974, syndic professionnel, mandat jusqu’en juin de l’année prochaine, règlement de copropriété de 1972, fiche mise à jour il y a quatre mois, pas de dispositif public.

Ce que cela dit : un immeuble de taille moyenne, où chaque copropriétaire pèse environ un vingt-quatrième des décisions ; une construction de l’époque des grands ensembles, avec un chauffage collectif probable et une isolation d’origine, donc une étiquette énergie souvent D ou E et une rénovation à prévoir un jour ; un règlement jamais refondu, ce qui n’est pas anormal mais peut compliquer certains changements d’usage ; une gestion à jour, puisque la fiche a été actualisée après la dernière assemblée.

Ce que cela ne dit pas : si la copropriété a de l’argent, si des copropriétaires ne paient pas, si un ravalement ou une chaudière ont été votés. Pour cela, il faut les documents.

Les documents à demander ensuite

La loi oblige le vendeur d’un lot à annexer à la promesse de vente, ou à remettre avant, un ensemble de documents. Les plus utiles :

1. La fiche synthétique de la copropriété, établie par le syndic à partir du registre : elle contient, elle, les données financières, dont le budget, les charges et les impayés.
2. Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales : les travaux votés, refusés ou reportés, les conflits, les résolutions sur le syndic.
3. Le carnet d’entretien : ce qui a été fait sur le toit, les façades, la chaudière, l’ascenseur, et quand.
4. Le montant des charges courantes et hors budget des deux derniers exercices pour le lot vendu.
5. L’état des impayés et des dettes de la copropriété, et le montant du fonds de travaux rattaché au lot.
6. Le diagnostic technique global s’il a été fait, et le plan pluriannuel de travaux, obligatoire par étapes depuis 2023 pour les copropriétés de plus de quinze ans.

Un vendeur qui tarde à fournir ces pièces n’est pas forcément de mauvaise foi, mais le délai de rétractation ne court qu’à partir de leur remise complète.

Comment Cadastra affiche le registre

La fiche d’une adresse montre l’immatriculation, le nombre de lots, la période de construction, le syndic et son mandat, tels que publiés, avec la date de mise à jour du registre. Une adresse qui n’y figure pas peut être une maison, un immeuble en monopropriété, un immeuble entièrement loué par un seul propriétaire, ou une copropriété non immatriculée ; la fiche le dit sans conclure à votre place.

Deux limites, propres au registre. L’adresse déclarée par le syndic n’est pas toujours celle du cadastre, et une copropriété qui s’étend sur plusieurs numéros peut n’être rattachée qu’à l’un d’eux. Et la période de construction est déclarative : celle des diagnostics ou du bâtiment peut différer, la fiche les met côte à côte.

En pratique

1. Relevez le numéro d’immatriculation dans l’annonce : s’il manque, demandez-le, il est obligatoire.
2. Lisez le nombre de lots et la période de construction : ils disent l’échelle des décisions et l’âge de ce qu’il faudra rénover.
3. Demandez la fiche synthétique et les trois derniers procès-verbaux avant de faire une offre, pas après.
4. Recoupez avec les diagnostics énergétiques de l’immeuble (voir lire un DPE) et les ventes récentes des lots voisins, que la même fiche affiche.