Risques d’une adresse : ce que Géorisques sait, ce que dit l’ERP

Pour n’importe quelle adresse en France, le site public Géorisques dit si elle est concernée par un plan de prévention des risques (inondation, mouvement de terrain, incendie, risque industriel), dans quelle zone sismique et quelle catégorie de radon elle se trouve, si le sol est exposé au retrait-gonflement des argiles, et quels sites pollués ou installations classées se trouvent à proximité. Le vendeur ou le bailleur doit remettre un état des risques reprenant ces informations dès la première visite. Ce guide dit ce que Géorisques contient, comment le lire, et ce que le document du vendeur doit comporter.

Sur Cadastra : la fiche d’une adresse montre les risques recensés, l’exposition aux argiles, le radon, la sismicité, les sites pollués et les installations classées à proximité.

Ce que Géorisques publie pour une adresse

Géorisques est le portail de l’État sur les risques, alimenté par le Bureau de recherches géologiques et minières et le ministère chargé de l’environnement. Pour un point donné, il rassemble :

• les plans de prévention des risques qui couvrent la commune, naturels (inondation, mouvement de terrain, feu de forêt, avalanche, submersion) ou technologiques (usines à risque), avec, pour certains, le statut à l’adresse elle-même et non seulement à la commune ;
• la sismicité, en cinq zones, de très faible (1) à forte (5) ; la majorité du territoire est en zone 1 ou 2, les Alpes, les Pyrénées et les Antilles en zones 4 et 5 ;
• le radon, gaz naturel radioactif issu des sols granitiques, en trois catégories de potentiel ; la catégorie 3 concerne surtout le Massif central, la Bretagne, les Vosges et la Corse ;
• le retrait-gonflement des argiles, en trois niveaux d’exposition, qui fissure les maisons quand le sol se rétracte à la sécheresse et gonfle à la pluie ;
• les sites et sols pollués : les sites en cours de traitement ou surveillés, les secteurs d’information sur les sols où un usage sensible est contraint, et l’inventaire historique des anciens sites industriels, très fourni en ville et qui ne signifie pas une pollution constatée ;
• les installations classées pour la protection de l’environnement : les usines, entrepôts, stations-service et autres activités soumises à autorisation ou enregistrement, avec leur statut Seveso le cas échéant ;
• les mouvements de terrain et les cavités souterraines recensés : effondrements, glissements, anciennes carrières.

Il propose aussi un rapport par adresse, « connaître les risques près de chez moi », qui réunit tout cela en un document, avec les arrêtés de catastrophe naturelle pris sur la commune.

Comment lire ces informations

Une commune couverte par un plan de prévention du risque inondation n’est pas inondable partout : le plan a un zonage, et c’est la zone de l’adresse qui compte. Le rapport par adresse le dit quand il y parvient ; sinon, le plan lui-même est consultable en mairie ou sur le site de la préfecture.

Une exposition moyenne ou forte aux argiles ne condamne pas une maison, mais elle explique des fissures et impose, depuis 2020, une étude de sol à la vente d’un terrain à bâtir. Pour une maison existante, regardez les fissures en façade et demandez si des travaux de reprise ont été faits.

Un potentiel radon de catégorie 3 se traite par la ventilation ; la mesure coûte quelques dizaines d’euros avec un dosimètre.

Un ancien site industriel à 300 m, dans l’inventaire historique, est la situation normale de tout centre-ville : une ancienne blanchisserie, un garage, une imprimerie. Ce qui compte est la présence d’un site en instruction, d’un secteur d’information sur les sols, ou d’une installation Seveso, et sa distance.

Un exemple

Une maison dans une commune couverte par un plan de prévention du risque inondation, en zone d’exposition moyenne aux argiles, radon de catégorie 1, sismicité de zone 2, avec deux anciens sites industriels dans un rayon de 500 m et une installation classée soumise à enregistrement à 800 m.

Ce que cela implique. Le vendeur doit remettre un état des risques, parce que la commune a un plan de prévention ; il doit y dire si la maison est dans le périmètre du plan et si elle a été indemnisée au titre d’une catastrophe naturelle. L’exposition moyenne aux argiles justifie une inspection des fissures et une question sur l’assurance. Le radon et la sismicité n’appellent rien de particulier. Les anciens sites industriels sont à regarder de près seulement si le jardin doit accueillir un potager ou des enfants en bas âge, et l’installation à 800 m se renseigne en un clic : de quoi s’agit-il, et quelles nuisances.

L’état des risques que le vendeur doit remettre

Le code de l’environnement impose au vendeur et au bailleur d’informer l’acheteur ou le locataire des risques auxquels le bien est exposé. Cette obligation prend la forme d’un document, l’état des risques et pollutions, souvent appelé ERP, et elle a été renforcée au 1er janvier 2023.

Quand est-il obligatoire ? Dès que le bien se trouve dans une commune couverte par un plan de prévention des risques, prescrit ou approuvé, dans une zone de sismicité 2 à 5, dans une commune à potentiel radon de catégorie 3, dans un secteur d’information sur les sols, ou dans une zone exposée au recul du trait de côte. En pratique, c’est le cas de la majorité des communes.

Que contient-il ? La liste des risques auxquels le bien est exposé, la mention des documents de référence (plans, arrêtés), la zone sismique, la catégorie radon, la situation au regard des sols pollués et du recul du trait de côte, un extrait de carte, et la déclaration des sinistres indemnisés au titre des catastrophes naturelles depuis que le vendeur possède le bien. Il est établi à partir de Géorisques, qui propose de le générer.

Quand est-il remis ? Depuis le 1er janvier 2023, dès la première visite, et non plus seulement à la promesse. Toute annonce doit porter la mention indiquant que les informations sur les risques sont disponibles sur Géorisques. Le document est ensuite annexé à la promesse puis à l’acte, et il doit avoir moins de six mois à chaque étape.

Que risque le vendeur qui l’oublie ? L’acheteur peut demander au juge la résolution de la vente ou une diminution du prix ; le locataire, la résolution du bail ou une diminution du loyer. Une information fausse ou incomplète, par exemple un sinistre indemnisé passé sous silence, expose aux mêmes recours.

Ce que l’état des risques ne dit pas

Il ne dit pas si la maison a été inondée sans être indemnisée, ni si la cave prend l’eau à chaque orage. Il ne mentionne pas les nuisances qui ne sont pas des risques réglementés : le bruit d’une voie rapide, une antenne, un projet de construction voisin. Il ne remplace pas une visite par temps de pluie, une question aux voisins et un tour en mairie pour consulter le plan local d’urbanisme. Et il ne dit rien de l’immeuble lui-même : pour cela, voir le guide registre des copropriétés.

Il ne dit pas non plus ce que coûte l’assurance : dans une zone à risque, une franchise majorée peut s’appliquer après plusieurs arrêtés de catastrophe naturelle sans plan de prévention.

Comment Cadastra affiche les risques

La fiche d’une adresse montre les risques recensés par Géorisques, avec le statut à l’adresse quand le rapport officiel le donne et le statut de la commune sinon ; l’exposition aux argiles, la catégorie radon, la zone sismique ; les sites pollués et les anciens sites industriels à moins de 500 m, les installations classées à moins d’un kilomètre, les mouvements de terrain et cavités connus, avec leur distance. Elle renvoie au rapport officiel par adresse, qui fait foi. Quand Géorisques ne répond pas sur un point, la fiche le dit plutôt que d’afficher « aucun risque ».

En pratique

1. Avant de visiter, tapez l’adresse et regardez les risques recensés et ce qui se trouve à proximité.
2. Demandez l’état des risques dès la première visite : c’est un droit, et son absence est un signal.
3. Vérifiez la déclaration des sinistres indemnisés, et demandez les factures de réparation.
4. Dans une zone d’argiles ou inondable, faites de la visite par temps de pluie une condition, et interrogez l’assureur sur la franchise.