Connaître le prix de vente réel d’un appartement ou d’une maison

Le prix réel d’une vente immobilière est une donnée publique en France depuis avril 2019 : l’État publie, pour chaque vente signée devant notaire, le prix inscrit dans l’acte, la surface, le nombre de pièces, la date et la commune. Il suffit de savoir où chercher, et c’est gratuit. Ce guide dit où ces prix se trouvent, ce qu’ils contiennent, ce qui leur manque, et comment s’en servir pour juger une annonce ou préparer une négociation.

Sur Cadastra : tapez une adresse pour voir les ventes signées autour d’elle.

D’où viennent les prix réels ?

Chaque vente d’un logement passe par un acte notarié, enregistré par l’administration fiscale. Depuis la loi pour un État au service d’une société de confiance et le décret du 28 décembre 2018, la direction générale des finances publiques publie ces ventes dans un fichier appelé « Demandes de valeurs foncières », que tout le monde abrège en DVF. Il couvre toute la France, à quatre exceptions près : le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, dont le Livre foncier n’alimente pas le fichier, et Mayotte.

Le fichier est mis à jour deux fois par an, en avril et en octobre, et couvre les cinq dernières années. Il contient les ventes d’appartements, de maisons, de dépendances, de locaux commerciaux et de terrains. Nous en parlons plus en détail dans le guide DVF, ce que c’est et ce qu’on y trouve.

Ce n’est pas un prix d’annonce. Une annonce dit ce qu’un vendeur espère ; DVF dit ce qu’un acheteur a payé. L’écart entre les deux est souvent de 5 à 10 %, parfois beaucoup plus quand le marché se retourne.

Où lire ces prix gratuitement ?

Trois voies existent, toutes gratuites.

• L’application officielle de l’État, sur le site de la DGFiP, affiche les ventes parcelle par parcelle sur une carte du cadastre. Elle est complète mais austère : il faut connaître la parcelle, et rien n’est calculé.
• Les fichiers bruts sur data.gouv.fr, pour qui sait ouvrir un tableau de plusieurs millions de lignes.
• Cadastra, qui part d’une adresse : la fiche montre les ventes de l’immeuble et des immeubles voisins, avec leur prix au m², leur date et leur surface, et les compare au quartier. La carte montre la même chose à l’échelle d’une rue ou d’un secteur.

Le service Patrim, sur le site des impôts, donne aussi accès à ces ventes, mais il est réservé à certains usages (une déclaration, un contrôle, une expropriation) et le nombre de consultations y est limité.

Comment lire une vente ?

Prenons un exemple, avec des chiffres ronds. Un appartement de 60 m², trois pièces, vendu 300 000 € en mars de l’an dernier. Son prix au m² est de 5 000 €. Trois choses sont à vérifier avant de s’en servir comme repère.

La surface. DVF donne la surface réelle bâtie du local, qui n’est pas la surface Carrez de l’annonce : elle peut différer de quelques mètres carrés. Sur un petit logement, l’écart change sensiblement le prix au m².

Le contenu de la vente. Si l’acte porte sur plusieurs lots, une cave ou un parking par exemple, le prix est celui de l’ensemble. Un appartement vendu 300 000 € avec un parking de 25 000 € vaut en réalité 275 000 €, soit 4 580 €/m² et non 5 000. Le fichier ne détaille pas le prix lot par lot : quand une vente comprend plusieurs lots, la fiche le signale.

La nature de la vente. DVF ne distingue pas une vente ordinaire d’une vente en viager, en nue-propriété, ou entre membres d’une même famille. Une vente 40 % sous le prix des voisines, dans le même immeuble, est presque toujours l’une de celles-là. Elle ne dit rien du marché.

Comparer à une annonce

Une annonce à 330 000 € pour un appartement comparable de 60 m² s’affiche à 5 500 €/m². Si les ventes signées autour, ces deux dernières années, s’étalent entre 4 800 et 5 200 €/m², l’annonce est au-dessus de ce que les acheteurs ont accepté de payer. Ce n’est pas une preuve que le bien ne vaut pas ce prix : un dernier étage refait à neuf se vend plus cher qu’un rez-de-chaussée à rénover. C’est un point de départ pour poser des questions, et un argument chiffré dans une négociation.

Pour affiner, regardez ce que Cadastra affiche à côté du prix : l’étage quand il est connu, l’étiquette énergie, l’année du bâtiment. Une vente à 5 200 €/m² au sixième étage avec ascenseur et une vente à 4 800 €/m² au rez-de-chaussée disent la même chose du marché.

Ce que les prix réels ne disent pas

Le fichier ne contient ni l’état du logement, ni son exposition, ni les charges, ni les travaux votés en copropriété. Il ne donne pas l’étage : Cadastra le déduit d’autres données publiques quand c’est possible, et affiche toujours son niveau de confiance. Il ne dit pas si le prix comprenait des meubles ni si une commission d’agence était à la charge de l’acheteur.

Il ne contient pas non plus les ventes des derniers mois : entre la signature et la publication, il s’écoule plusieurs mois. Le guide pourquoi une vente récente n’apparaît pas encore explique ce calendrier.

Pourquoi ne trouve-t-on pas ces prix sur un moteur de recherche ?

Parce que la loi l’interdit. Les conditions de réutilisation du fichier, fixées par le Livre des procédures fiscales, exigent que la consultation d’une vente résulte d’une démarche volontaire : on tape une adresse, on n’arrive pas dessus depuis un moteur de recherche. C’est pour cela que la fiche d’une adresse, sur Cadastra comme ailleurs, n’est pas référencée, et que ce guide ne cite aucune vente. Toute réutilisation qui permettrait de retrouver une personne à partir d’une vente est interdite aussi.

En pratique

1. Tapez l’adresse qui vous intéresse et regardez d’abord les ventes du même immeuble : même bâtiment, mêmes charges, même exposition, c’est la meilleure comparaison qui existe.
2. Élargissez à la rue et au quartier, sur les deux dernières années, en gardant le même type de bien et une surface proche.
3. Écartez les ventes anormalement basses ou anormalement hautes : elles ont presque toujours une explication qui n’est pas le marché.
4. Retenez une fourchette de prix au m² plutôt qu’un chiffre, et appliquez-la à la surface du bien.
5. Pour aller plus loin, l’estimation fait ce calcul avec des comparables pondérés et vous montre chacun d’eux.